5月各地房市被各类利好政策笼罩。

作为要持续防范化解风险的重点领域，房市备受关注。4月30日的中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

为此，4月30日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。

各地则相继推出利好政策。北京松动了已执行13年的住房限购政策，上海发起商品住房“以旧换新”活动，天津也放松限购，南京都市圈9城推出公积金互认互贷政策，广东肇庆则明确从5月1日起实行按住房套内面积计价宣传销售等。

决策层多次指出房地产市场供求关系发生了新变化，应对这一新变化需各方认真辨识和量化，以形成新的发展思路。

当前的新变化，最突出表现在市场有效购买力不足所带来的需求持续收缩，人们居住需求出现租购并举的多元化满足体系等。这些新变化的形成原因，既有国民收入分配长期以来过度向政府和企业倾斜，导致市场实际有效购买力空间不够，又有租金回报率持续低于按揭贷款利率，引发住房居住属性的回归、财富储存的金融属性弱化，还有人们对未来预期转弱引发的信用收缩等。

新变化警示，房市已进入了周期右侧，管控房价下行风险才是推动房地产行业健康发展的核心。这要求政府和企业摒弃那种渡过难关需要营造买涨不买跌的消费心理，正是这种传统的认知思维，影响着房市出清和健康发展。事实上，通过涨价去库存的通胀式逆周期操作，尽管在八年前让房市化险为夷，但却透支了市场的长期购买力，并使地产金融淤积大量风险，成为当前需严防死守的重点风险防范领域。

显然，当前继续通过需求侧刺激，很难真正带领房地产行业走出困境，因为市场很难再积攒起六个荷包凑首付的那种冒险，市场无欲望加杠杆配合财政和货币政策的逆周期操作，宽货币在紧信用场景下很难向经济体系注入流动性。

这意味着各方都必须习惯并适应房地产进入右侧交易，以管控好下行风险，而且相关政策、制度和交易策略等调整的速度越快，房地产就越快回归健康轨道，各方代价就越小。

要有效管控下行风险，关键就是要为市场提供有效的风险管控政策、交易制度和交易工具等体系，以消除对下行的恐慌。当前人们对右侧交易和下行风险的恐慌，是缺乏管控房价下降和出清的手段，人们很难量化房价下行风险，导致房市面临流动性不足风险，房地产不再成为可以有效撬动市场信用的杠杆。

为此，当务之急是要清除妨碍房市自由交易的各类政策，包括但不限于限购、限价等政策，积极促进房市出清；基于权责对等原则开发房产金融服务，按揭贷款的债权追溯要以抵质押标的物为最终索取范围，个人一旦无力还贷则银行止步于收回房地产等；同时探索个人破产法的有效落地，为居民债务重整提供有效的制度安排。此外，开发信用违约互换、信用风险缓释工具和房产保值保险等产品，将房价损益风险通过各种金融创新工具，在市场进行交易，将风险交易给有管控和承载能力的人。

其实，管控下行风险，本质就是基于负债端对企业、居民进行资产负债表修复，而非集中在资产端激发泡沫化交易。唯有企业和居民的资产负债表得到有效修复，市场购买力能通过市场交易进行流动性变现，市场信用就会在交易中自然萌发。

因此，房市风险最好的防御手段是打开房价出清的通道，让交易回归正常，因为市场交易的本质是风险和信用的重新优化配置，只要市场能顺畅交易，新增信用就会不断涌现，在房地产领域出现的跌价损失，就会在其他领域通过做加法来补偿，这是经济新旧动力交替的市场逻辑。

机关才运动，胜败便相随。风险缘于流动性匮乏，防范化解房市这一重要领域的风险，在于激活市场流动性变现能力，而非搭建风险转移渠道。无交易不自由，风险唯有在交易中才能找到管控的归宿。

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